Sozialer Wohnungsbau: Keine unbefristete, aber langfristige Sozialbindung im dritten Förderweg

Datum: 12.02.2019

Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im so genannten dritten Förderweg sind individuell vereinbarte, zeitlich unbefristete städtische Belegungsrechte unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung habe aber nicht zur Folge, dass die Belegungsrechte nicht bestehen. Vielmehr hätten die Parteien, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre, Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart. Sei ein langfristiger, vergünstigter Kredit gewährt worden, bestünden die Belegungsrechte deshalb im Zweifel während der Laufzeit des Kredits fort.

Die Klägerin ist eine Wohnungsgenossenschaft. Mit notariellem Vertrag vom 30.01.1995 kaufte ihre Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des dritten Förderwegs (§ 88d Zweites Wohnungsbaugesetz) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zugunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27.10.1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke unter Übernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung.

Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Mit diesem Begehren war sie in erster und zweiter Instanz erfolglos. Der BGH hat die Sache an die zweite Instanz zurückverwiesen.

Die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zur Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen sei gemäß § 134 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam. Das Rechtsgeschäft sei im dritten Förderweg auf der Grundlage von § 88d II. Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) zustande gekommen. Diese Art der Förderung des sozialen Wohnungsbaus habe eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn ermöglicht. Dass hierbei keine zeitlich unbefristeten Belegungsrechten vorgesehen waren, ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gemäß § 88d Absatz 2 Nr. 2 II. WoBauG solle die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht aufgrund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein längerer Zeitraum" geboten ist. Ein "Zeitraum" bestehe in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses Verständnis der Norm entspricht laut BGH auch der Gesetzesbegründung und der Systematik des II. WoBauG. Mit dem 1989 eingeführten dritten Förderweg habe nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden sollen. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt hätten kürzere Bindungen ermöglicht werden sollen, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.

Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, rechtfertige keine unbefristete Bindung. Zwar seien Grund und Boden – zumal in städtischen Lagen – ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehöre es aber zum Konzept des dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stellt. Gemäß § 88d Absatz 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertige eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen "längeren Zeitraum" von mehr als 15 Jahren; eine unbefristete Bindung habe der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.

Dieses Ergebnis entspricht laut BGH allgemeinen subventionsrechtlichen Grundsätzen. Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folge, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssten vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Deshalb könnten einem Subventionsempfänger keine Bindungen auferlegt werden, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Der Verkauf von Bauland stelle keinen unbegrenzt fortwährenden Vorteil dar, zumal Preisnachlässe schon aus kommunalrechtlichen Gründen nur in engen Grenzen zulässig sind. Dauerhafte Beschränkungen für private Investoren ließen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird.

Aus der Unwirksamkeit der Vereinbarung folge aber nicht ohne Weiteres, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Insoweit komme es nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits später tatsächlich entwickelt haben. Maßgeblich seien die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss. Im Zweifel hätten die Belegungsrechte, die als Gegenleistung für das Darlehen übernommen wurden, während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen. Wann die Belegungsrechte enden, hänge deshalb von den der Bauherrin gewährten Vorteilen ab. Das Berufungsgericht werde daher aufklären müssen, zu welchen Konditionen das Darlehen ausgereicht worden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.02.2019, V ZR 176/17