Martina Heyde
STEUERBERATER

Mieterhöhungsverlangen: Kann nicht auf Mietspiegel von 1998 gestützt werden

Datum: 09.11.2018

Nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) Magdeburg ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestützt wird. Deswegen hat das Gericht ein Mieterhöhungsverlangen zurückgewiesen, mit dem ein Wohnungseigentümer von der Mieterin seiner in Magdeburg gelegenen Wohnung die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab April 2017 begehrt hatte. Die hiergegen eingelegte Berufung des Wohnungseigentümers hat das Landgericht Magdeburg mit Urteil vom 16.10.2018 zurückgewiesen, zugleich aber die Revision zugelassen (2 S 37/18). Beide Urteile sind mit Stand vom 07.11.2018 noch nicht rechtskräftig.

Geklagt hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung in Magdeburg. Das Mietverhältnis begann am 01.04.2014. Mit Schreiben vom 19.01.2017 verlangte der Kläger von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 300 auf 360 Euro ab April 2017. Er berief sich hierbei auf den Mietspiegel der Landeshauptstadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Der Kläger meint, dass der veraltete Magdeburger Mietspiegel die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht tangiere und er sich auf diesen Mietspiegel zur Begründung des Erhöhungsverlangens berufen könne. Die Beklagte hat dagegen die Ansicht vertreten, der Mietspiegel sei ungeeignet. Zwar erlaube § 558a Absatz 4 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unter Umständen die Berufung auf einen veralteten Mietspiegel. Diese Möglichkeit bestehe aber nicht, wenn ein Mietspiegel ganz bewusst durch den ursprünglichen Herausgeber «aus dem Verkehr gezogen» worden sei.

Das AG Magdeburg hat das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam erklärt. Der Vermieter könne sich nicht auf den veralteten Mietspiegel für Magdeburg aus dem Jahr 1998 berufen. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass § 558d BGB davon ausgehe, dass ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werde und nach vier Jahren neu zu erstellen sei. Damit treffe das Gesetz eine Aussage dazu, wann ein Mietspiegel noch Aussagekraft habe. Da die Landeshauptstadt Magdeburg selbst davon ausgehe, dass der von ihr herausgegebene Mietspiegel für 1998 überholt sei, sei das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Das LG hat diese Auffassung geteilt und ergänzend ausgeführt, dass es auf den Sinn und Zweck des in § 558a BGB normierten Begründungserfordernisses ankomme. Solle die Begründung eine Entscheidung über das Zustimmungsverlangen ermöglichen und hierzu Tatsachen vermitteln, aus denen der Mieter auf die Berechtigung des Verlangens schließen kann, könne dafür nicht ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel herangezogen werden.

Amtsgericht Magdeburg, Urteil vom 20.12.2017, 150 C 826/17 (150) sowie Landgericht Magdeburg, Urteil vom 16.10.2018, 2 S 37/18, nicht rechtskräftig