Dipl.-Kfm. Siegfried Brockhaus
Steuerberater

Lexikon Recht


Bauvorbescheid

Bauvorbescheid

Verwaltungsakt, durch den auf Antrag des Bauherrn vor Einreichung eines förmlichen Baugesuchs einzelne baurechtliche Fragen verbindlich entschieden werden. Durch die Voranfrage kann abgeklärt werden, ob der verhältnismäßig hohe Zeit- und Kostenaufwand lohnt, den die Einreichung eines Bauantrages mit sich bringt.

Der Bauherr stellt einen schriftlichen Antrag an die Bauaufsichtsbehörde (Bauvoranfrage). Regelmäßig geht es dabei um die Frage der grundsätzlichen Bebaubarkeit des Grundstücks. In diesem Fall wird der Bauvorbescheid auch Bebauungsgenehmigung genannt.

Der Bürger hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides, wenn dem keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Von den Verwaltungsgerichten wird ein Bauvorbescheid als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung, und zwar des feststellenden Teils der Baugenehmigung verstanden. Der Bauvorbescheid ist für die Behörde demnach bindend. Bindungswirkung entfaltet er auch gegenüber Nachbarn, wenn ihnen der Bescheid zugestellt worden ist oder sie auf sonstige Weise Kenntnis davon erlangt haben.

Wurde Bauvorbescheid zu Unrecht erteilt, kann er - unter den gleichen Bedingungen wie eine Baugenehmigung - wieder zurück genommen werden. Hintergrund hierfür ist, dass ein Bauvorbescheid keine stärkere Bindungswirkung haben kann als die endgültige Entscheidung der Behörde. Bei Rücknahme steht dem Bürger jedoch grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich seiner Vermögensnachteile zu, die er dadurch erlitten hat, dass er auf die Wirksamkeit des Bauvorbescheides vertraut hat.

Der Bauvorbescheid hat nur eine begrenzte zeitliche Wirkung. Je nach Bundesland liegt die Bindungswirkung bei ein bis drei Jahren. Wer bis dahin keinen Bauantrag stellt, kann sich nicht mehr auf den Bescheid berufen.

Vom Bauvorbescheid zu unterscheiden ist die Teilbaugenehmigung. Der Bauvorbescheid entscheidet über einzelne, abtrennbare Rechtsfragen die Teilbaugenehmigung bezieht sich dagegen auf einen abgrenzbaren Teil geplanten Gesamtbaus.

Praxistipp:

Es ist unbedingt darauf zu achten, dass eine Zusicherung von dem für die Erteilung einer Baugenehmigung zuständigen Beamten der Baurechtsbehörde stammt. Erklärungen des Kreis- (beziehungsweise Stadt-)baumeisters oder des Bürgermeisters sind rechtlich unbeachtlich.